Garantovaná nula · Garantovaný odkup
Jistota tam, kde investice bolí nejvíc.
První roky investičního bytu jsou nejdražší na peníze i na nervy. Liberty Choice proto vymyslela dva nástroje: jeden hlídá váš měsíční rozpočet, druhý výsledek na konci.
Nájem plus dorovnání rovná se splátka.
V prvních letech nájem obvykle nepokryje celou splátku a rozdíl doplácíte ze svého. U vybraných projektů ho až 36 měsíců dorovnáváme my. Byt je od začátku váš, jen vás v nejrizikovějším období finančně netlačí.
Jeden měsíc v Garantované nule
na váš účetRozdíl 10 400 Kč měsíčně dorovnáme. Na účet vám přijde přesně tolik, kolik odejde bance.
Modelový výpočet. Výši nájmu i splátky ověříme u konkrétního projektu a vaší hypotéky.
Kdo komu platí
Platí nájem
Energie a poplatky si hradí sám.
14 600 Kčměsíčně vámStará se o byt
Hledá nájemníka, předává byt, řeší opravy. Správci s garancí vysoké obsazenosti.
Správakompletní, součást režimuDorovnává rozdíl
Z rozpočtu, který vznikl z developerské slevy, až 36 měsíců.
10 400 Kčměsíčně vámPlatíte splátku
Hypotéku a poplatky SVJ. Jen zkontrolujete, že platba dorazila a splátka odešla včas.
25 000 Kčměsíčně banceZhruba pět let bez měsíčního doplatku.
Garantovaná nula se typicky používá u projektů ve výstavbě. Byt kupujete za dnešní cenu, hypotéka se čerpá postupně a po kolaudaci nastupuje dorovnání.
Odkud se peníze na dorovnání berou.
Z developerské slevy. Liberty Choice nakupuje byty od developerů ve větších objemech, a dostává tak lepší cenu než jednotlivý kupující. Část slevy nespotřebuje v ceně bytu, ale uloží ji do rozpočtu, ze kterého se rozdíl mezi nájmem a splátkou 36 měsíců dorovnává.
Nejde o dotaci ani o výnos slíbený z budoucích peněz. Jsou to reálné prostředky, které vznikly na vstupu a jsou vyhrazené dopředu. Za režim proto neplatíte žádný poplatek.
Sleva z ceny, nebo Garantovaná nula.
U projektů s vyjednaným objemem si vybíráte jednu ze dvou variant. Nejdou kombinovat. Rozhodnutí není o tom, která je lepší, ale co potřebujete právě vy.
| Hledisko | Sleva z ceny | Garantovaná nula |
|---|---|---|
| Co dostanete | Nižší kupní cenu bytu | Rozpočet na dorovnání rozdílu mezi nájmem a splátkou |
| Co se změní | Nižší úvěr, a tedy trvale nižší splátka | Žádný měsíční doplatek až 36 měsíců |
| Kdy pomáhá | Dlouhodobě, po celou dobu splácení | V prvních letech, které jsou nejrizikovější |
| Pro koho | Kdo doplatek unese a chce lepší dlouhodobou ekonomiku | Koho brzdí měsíční cashflow, nebo kdo plánuje další nákup banka vidí vyšší volný příjem |
Proč na cashflow záleží u dalšího nákupu: měsíční doplatek snižuje volný příjem, se kterým počítá banka. Jeden byt s výrazně záporným cashflow často znamená, že druhý už neprojde.
Nejhorší variantu znáte předem.
U vybraných projektů ve výstavbě máte právo nám byt před kolaudací postoupit za předem sjednanou cenu, vyšší než kupní. My máme povinnost ho odkoupit. Když trh vyroste víc, garanci nevyužijete a byt si necháte.
Váš výsledek podle vývoje trhu
zisk vůči kupní ceněVyužijete odkup. Pozici převezmeme i se závazkem doplatit developerovi zbylých 4 500 000 Kč.
Modelový příklad. Výpočet nezahrnuje náklady na případné financování zálohy a skutečnou hranici sjednáváme u konkrétního projektu.
Jak odkup probíhá
Podpis
Smlouva o smlouvě budoucí kupní a záloha 10 nebo 15 % ceny. Zároveň se sjedná Garantovaný odkup.
Výstavba
Hypotéku nesplácíte, čerpá se až u kolaudace. Výsledek vám tak neukrajují úroky za roky čekání.
Rozhodnutí
Nejpozději 9 měsíců před kolaudací potvrdíte: byt postoupíte nám, nebo si ho necháte. Datum je pevně ve smlouvě.
Kolaudace
Po odkupu dostanete zálohu i zisk. Když si byt necháte, doplatíte zbytek ceny a teprve teď se čerpá hypotéka.
Šedesát procent není zhodnocení bytu.
Byt se v modelovém příkladu zhodnotil o 6 %. Šedesát procent je výnos na kapitál, který jste do investice reálně vložili: vydělaných 300 000 Kč se poměřuje s 500 000 Kč zálohy, ne s celou cenou bytu. Tomuhle efektu se říká finanční páka.
Funguje to proto, že ze zbylých 4 500 000 Kč jste nezaplatili nic. Když od vás pozici přebíráme, přebíráme s ní i závazek doplatit je developerovi. Vy dostanete zpátky zálohu a k ní zisk.
Garantovaná hranice leží záměrně pod očekáváním trhu. Liberty Choice ve svém investičním modelu počítá s růstem hodnoty kolem 7 % ročně, tedy zhruba s polovinou toho, co trh dělal od roku 2014. Kdyby byla garance na úrovni prognóz, nedala by se garantovat.
Co garance neřeší.
Je fér vědět, kde mají oba nástroje hranice. Říkáme je dřív, než cokoli podepíšete.
Jen u vybraných projektů
Obě garance stojí na objemových podmínkách s konkrétním developerem. Na byt z inzerátu se použít nedají a kapacita je omezená. Ke každému projektu patří jen jeden z nástrojů.
Nula trvá nejvýš 36 měsíců
Pak se byt vrací do běžného pronájmu. Jen s tím rozdílem, že nájem i hodnota bytu mezitím vyrostly.
Na nulu, ne do plusu
Garantovaná nula vám uvolní ruce, ale okamžitý pasivní příjem nevytvoří. Kdo ho hledá, potřebuje jinou strategii.
Úvěr je váš
Hypotéku máte na sebe a byt v osobním vlastnictví. Garance mění cashflow, ne vaši odpovědnost za úvěr. Na hypotéku musíte dosáhnout.
Nula není garance ceny
Hodnota bytu se může vyvíjet různě. Jistotu na výstupu řeší Garantovaný odkup, a jen u projektů, kde je sjednaný.
Odkup je pojistka, ne prognóza
Garantovaná hranice je nejhorší scénář, ne odhad výnosu. Horní hranici určí trh.
Časté otázky.
Kolik Garantovaná nula stojí?
Investor za režim neplatí žádný poplatek. Dorovnání se hradí z rozpočtu vytvořeného z developerské slevy, kterou Liberty Choice získává díky objemovým nákupům.
Jak dlouho Garantovaná nula trvá?
Až 36 měsíců od chvíle, kdy je byt zkolaudovaný a pronajatý. U projektů ve výstavbě, kde stavba trvá zhruba dva roky, tak vzniká období přibližně pěti let bez měsíčního doplatku.
Co když se byt nepodaří pronajmout?
Hledání nájemníka i správa jsou po dobu režimu na naší straně a spolupracujeme se správci s garancí vysoké obsazenosti. Vám přichází jedna platba ve výši vaší splátky.
Můžu mít slevu z ceny i Garantovanou nulu zároveň?
Ne. U projektu si vybíráte jednu z variant: buď nižší kupní cenu, nebo rozpočet na dorovnání.
Je Garantovaný odkup opce, kterou můžete odmítnout?
Není. Vám vzniká právo byt postoupit, nám povinnost ho odkoupit. Zároveň to není povinnost: když hodnota poroste rychleji, garanci nevyužijete a byt si necháte.
Kdy se musím rozhodnout?
Nejpozději 9 měsíců před kolaudací. Je to pevně nastavené datum ve smlouvě.
Kolik musím vložit na začátku?
Zálohu, podle projektu obvykle 10 nebo 15 % z kupní ceny. Zbytek doplácíte až po kolaudaci, a jen pokud si byt necháte. Pokud zálohu financujete úvěrem, jeho náklady jdou proti výsledku.
Ukážeme, u kterých projektů garance platí.
Nabídka se mění a kapacita v projektech je omezená. Na schůzce projdeme, co je právě volné a co dává smysl pro vás.