Nezávazná schůzka

Financování

Bez úspor neznamená bez šance.

Banka nepůjčuje procento z kupní ceny, ale z hodnoty zástavy. Když do ní přidáte další nemovitost, může být potřeba vlastních peněz nulová. Ukážeme vám, jak to funguje, a hlavně kde jsou hranice.

Spočítat financování Probrat to na schůzce

Zástava, ne naspořená hotovost.

Financování bydlení většina lidí zná z vlastního bytu: banka půjčí 80 nebo 90 procent, zbytek doplatíte ze svého. U bytu za 5 milionů to je půl milionu až milion v hotovosti. „Až budu mít půl milionu, začnu to řešit,“ slýcháme na prvních schůzkách.

Banka ale ve skutečnosti neříká „půjčím vám 80 % ceny“. Říká „půjčím vám procento z hodnoty zástavy“. Když zastavujete jen kupovaný byt, vychází to nastejno. Jakmile do zástavy přidáte další nemovitost, obě čísla se rozejdou a chybějící hotovost nahradí hodnota.

Modelový příklad

Kupní cena investičního bytu
5 000 000 Kč
Nemovitost rodičů v zástavě
3 600 000 Kč
Zástava celkem
8 600 000 Kč
Úvěr až70 % hodnoty zástavy, limit ČNB pro byty k pronájmu
6 020 000 Kč
Ze svého potřebujete
0 Kč

Milion navíc nad cenou bytu může pokrýt zálohu na další novostavbu nebo zůstat jako rezerva. Vyšší úvěr ale znamená i vyšší splátku.

Kolik vám banka půjčí.

Nastavte cenu bytu, další zástavu a příjem. Uvidíte, jestli vám chybí hotovost, nebo příjem, a co s tím jde dělat.

5 000 000 Kč
3 600 000 Kč
Byt nebo dům rodičů, případně byt koupený na úvěr ze stavebního spoření. Nula, pokud žádnou nemáte.
Limit LTV
Pro úvěry na nemovitost k pronájmu a na třetí a další byt doporučuje ČNB od dubna 2026 nejvýš 70 %.
Kč
Kč
Hypotéka na vlastní bydlení, spotřebitelské úvěry, leasing.

Zástava a úvěr

jedno měřítko pro všechny pruhy
Zástava
byt
další nemovitost
Banka půjčí
úvěr
Cena bytu
z úvěru
ze svého
kupovaný bytdalší zástavaúvěrhotovost ze svého
Banka půjčí až6 020 000 Kč70 % ze zástavy 8 600 000 Kč
Ze svého potřebujete0 Kčcelou cenu pokryje úvěr
Strop dluhu podle příjmu6 300 000 KčDTI 7 × roční čistý příjem, bez stávajících úvěrů
Úvěr na tenhle byt5 000 000 Kčdo stropu podle příjmu se vejde

Zástava i příjem vychází. Na byt nepotřebujete vlastní hotovost.

Probrat výpočet na schůzce

Orientační výpočet podle doporučení ČNB (LTV, DTI). Banka posuzuje i výdaje, věk, druh příjmu a vlastní odhad nemovitosti. Nejde o nabídku úvěru.

Dvě cesty, jak začít bez hotovosti.

Obě vedou ke stejnému cíli: dát bance do zástavy víc, než kolik stojí kupovaný byt. Liší se tím, čí majetek zastavujete.

Cesta 01zástava v rodině
Nejčastější varianta

Zástava nemovitosti rodičů

Rodiče, nebo kdokoli blízký s nezatíženou nemovitostí, ji dají do zástavy vedle kupovaného bytu. Nic neplatí, nic si nepůjčují a o nemovitost nepřicházejí. Zástavní právo banky po splacení nebo po dostatečném růstu hodnoty bytu zase zmizí.

Háček: kdybyste přestali splácet, banka může sáhnout na jejich střechu nad hlavou. A zastavená nemovitost se hůř prodává i zastavuje k dalším úvěrům. Rodiče proto musí přesně vědět, co podepisují. Rádi jim to vysvětlíme osobně.

  • bez hotovosti
  • nemovitost zůstává rodičům
  • závazek pro celou rodinu
Cesta 02vlastní byt jako zástava
Když zástavu v rodině nemáte

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření se do určité výše poskytuje bez zajištění nemovitostí, u většiny spořitelen až 2,5 milionu korun na koupi bydlení. Za něj koupíte levnější starší byt a nezastavíte ho.

Tím máte v ruce, co chybělo: vlastní nemovitost do zástavy k dalšímu nákupu. K novostavbě pak bance zastavíte oba byty. Levnější byty bývají typicky na severu Moravy, a to je naše domácí půda.

  • zastavujete vlastní majetek
  • dva byty místo jednoho
  • nájem z obou

Nejsou to jediné cesty. Existuje spoludlužník, refinancování stávající nemovitosti nebo kombinace hypotéky s dalším úvěrem. Co připadá v úvahu u vás, záleží na situaci a od stolu se to odhadnout nedá.

Zafinancovat neznamená mít vyhráno.

Tuhle větu většina textů o investici bez hotovosti vynechá. My ji říkáme na každé první schůzce.

  1. Vyšší úvěr, vyšší splátka

    Když si na byt za 5 milionů půjčíte 6, splátka vyroste, ale nájem ne. Byt vydělá třeba 17 000 měsíčně, splátka bude 30 000 a rozdíl doplácíte vy. U vybraných projektů ho řeší Garantovaná nula.

  2. Žádný vlastní podíl

    Když financujete celou cenu, při poklesu cen jste hned pod vodou a refinancování je těžší. Proto u téhle konstrukce záleží dvojnásob na výběru bytu.

  3. Každý úvěr ubírá prostor

    Další úvěr snižuje, kolik vám banka půjčí příště. Portfolio proto plánujeme po krocích a v pořadí, ne jen první nákup.

  4. Limity se mění

    V dubnu 2026 se u investičních hypoték zpřísnilo LTV z 80 na 70 %. Co platilo loni, letos nemusí, a naopak. Hlídáme to za vás.

Spočítáme to s vašimi čísly.

Kalkulačka ukáže směr. Na schůzce projdeme příjmy, zástavy i pořadí nákupů a odnesete plán, ne obecnou prezentaci.

Domluvit schůzku Garantovaná nula a odkup